Im Oktober 2024 erlebte die Autonome Gemeinschaft Valencia eine noch nie dagewesene Katastrophe. Intensive Regenfälle, gepaart mit der Ineffizienz der Behörden, führten zu schweren Überschwemmungen, die alle Arten von Bauten in Mitleidenschaft zogen. Infolge dieser Ereignisse wurden verschiedene Regierungen aufmerksam und ergriffen Maßnahmen zur Verhinderung künftiger Katastrophen. Auch die Balearen machten da keine Ausnahme, und am 13. Dezember wurde ein Gesetzesdekret verabschiedet, das den Bau von Gebäuden in überschwemmungsgefährdeten Gebieten regelt.
In diesem Artikel werden wir versuchen zu erklären, inwiefern dieses Gesetzesdekret 6/2024 nur Bauten auf dem Land betrifft. Zu diesem Zweck werden wir darüber sprechen: i) Festlegung, welche Bereiche überwacht werden müssen; ii) Analyse der verschiedenen Szenarien auf der Grundlage einer ländlichen Parzelle, die nur von Überschwemmungsgebieten betroffen ist; und iii) welche Vorkehrungen und Verpflichtungen wir berücksichtigen sollten.
I) Welche Bereiche müssen wir überwachen?
Die zuständige Behörde hat zwar keine hydrologischen Untersuchungen durchgeführt, um die potenziell überschwemmungsgefährdeten Gebiete und die bevorzugten Abflusszonen zu ermitteln (d. h. es handelt sich meines Wissens um die Ermittlung der Hauptabflüsse), doch dürfen Wohnungen nicht in Gebieten errichtet werden, die im Flächennutzungsplan oder im Bebauungsplan als „Risikopräventionsgebiete“ (APR) ausgewiesen sind. Wir haben derzeit eine Datenbank, in der wir überprüfen können, welche Grundstücke betroffen sind.
II) Welche Szenarien können wir finden?
II.I. – Unbebaute Grundstücke, auf denen wir ein Wohnhaus errichten wollen:
Bis zur Erstellung der hydrologischen Pläne ist der Bau neuer ländlicher Wohngebäude weiterhin zulässig, sofern diese nicht auf überschwemmungsgefährdetem Gelände (APR-Hochwasser) errichtet werden. Die gute Nachricht ist, dass eine teilweise Überschwemmung einer Parzelle keinen Einfluss auf die Berechnung der Mindestgröße der Parzelle hat.. Erst wenn diese Pläne genehmigt sind, wird die Möglichkeit, neue Gebäude zu errichten, restriktiver gehandhabt.
II.II.- Grundstücke mit illegalen Bauten, die sich in einem Überschwemmungsgebiet befinden und die auf außergewöhnliche Weise legalisiert werden können:
Bekanntlich hat die balearische Regierung im Jahr 2024 ein Dekret verabschiedet, das die außerordentliche Legalisierung von vorgeschriebenen illegalen Landwohnungen ermöglicht. Nun, dieses Dekret legt fest, dass Wohnungen, die sich in Gebieten befinden, die aufgrund genehmigter hydrologischer Studien als Überschwemmungsgebiete oder bevorzugte Abflussgebiete ausgewiesen sind, oder die sich vor ihrer Genehmigung in Überschwemmungsgebieten befanden, nicht durch das außerordentliche Verfahren legalisiert werden können.
II.III.- Grundstücke mit illegalen Bauten, die in einem Überschwemmungsgebiet liegen und nicht außerordentlich legalisiert werden können:
Diese Immobilien können im Prinzip nie legalisiert werden. Sie können weder legalisiert werden, weil sie nicht unter die Voraussetzungen der außerordentlichen Legalisierung fallen, noch können sie legalisiert werden, weil sie nicht den städtebaulichen Vorgaben entsprechen.
II.IV. – Grundstücke mit legalen Konstruktionen:
Wir gehen davon aus, dass sie als legale Bauwerke vor der Verabschiedung dieses Gesetzes instand gehalten werden können und dass an ihnen Arbeiten durchgeführt werden können. Wir glauben jedoch nicht, dass Erweiterungen oder der Bau von neuen Nebengebäuden auf dem Grundstück genehmigt werden können.
In jedem Fall empfehlen wir, jeden Fall, jede Parzelle, einzeln zu untersuchen, da jeder Fall anders ist. Selbst zwischen benachbarten Grundstücken muss auf jedes Detail geachtet werden.
III) Welche Vorkehrungen und Verpflichtungen sind beim Kauf einer Immobilie in einem Überschwemmungsgebiet zu beachten?
Schließlich verpflichtet das genannte Gesetz die Verkäufer, die Käufer klar und deutlich darauf hinzuweisen, dass sich die Wohnung in einem Überschwemmungsgebiet befindet. Andernfalls können sie von der Verwaltung sanktioniert werden.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Gesetzesdekret 6/2024, das den Bau von Gebäuden auf potenziell überschwemmungsgefährdetem Land regelt, wichtige Änderungen sowohl für neue Gebäude als auch für bestehende illegale und legale Bauten mit sich bringt. Die Vorschriften sollen die Sicherheit künftiger Bauten gewährleisten und die Umwelt vor Naturkatastrophen wie Überschwemmungen schützen. Es ist jedoch von entscheidender Bedeutung, dass jeder Fall einzeln analysiert wird, wobei die Besonderheiten jedes Grundstücks zu berücksichtigen sind. Auf diese Weise kann die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen gewährleistet und das Risiko für künftige Käufer minimiert werden, die vor der Durchführung einer Transaktion angemessen über den Zustand der Immobilie informiert sein müssen.
