Einleitung
Heute möchte ich mich mit einem Thema befassen, das manchmal schwer zu erklären ist. Es geht um den Beginn der Verjährungsfrist für illegale Bauwerke (die ohne Baugenehmigung errichtet wurden). Häufig erhalten wir Anfragen von Mandanten, die gewisse Zweifel haben, ob ein bestimmtes Bauwerk verjährt ist oder nicht. Wie wir im Folgenden sehen werden, ist dies keine einfache Frage.
Entwicklung
Wie einige von Ihnen vielleicht bereits wissen, beginnt die Verjährungsfrist für rechtswidrige Bauarbeiten am Tag an dem die illegalen Arbeiten „abgeschlossen“ wurden. Dieser Abschluss muss aber „beweiskräftig nachgewiesen“ werden. Das Gesetz besagt Folgendes dazu:
Die Verjährungsfrist wird von dem Tag an gerechnet, an dem die Bautätigkeiten endgültig beendet sind. In diesem Sinne gilt die Arbeit als vollständig abgeschlossen, wenn dies unwiderlegbar, nach objektiven und strengen Kriterien, auf unanfechtbare Weise und mit Sicherheit und Genauigkeit durch ein beliebiges Beweismittel nachgewiesen wird, wobei die Beweislast bei der Person liegt, die dies behauptet.
Wir stimmen zu, dass dies zwei scheinbar klare Begriffe sind, aber wir dürfen nicht den Fehler machen, für jeden Beweis einzustehen Zum Beispiel, im Falle eines baurechtlichen Ordnungswidrigkeitsverfahren, in dem wir zum Abriss eines Baus aufgefordert werden, gilt beispielsweise die Vorlage eines Familienfotos, auf dem ein Verwandter als Kind zu sehen ist, der jetzt erwachsen ist, NICHT als Beweis davon, dass eine Verjährungsfrist abgelaufen ist.
Das Gesetz schreibt vor, dass das Beweismittel „unbestreitbar“, „sicher“ und „genau“ sein muss. Dies wurde durch die Rechtsprechung sehr genau definiert und es wurde festgestellt, dass nur folgenden Beweismittel für den Nachweis einer abgeschlossenen Bauarbeit geeignet sind: i) ein notarielles Protokoll und ii) eine von einem zuständigen Techniker unterzeichnete und von den entsprechenden amtlichen Behörden abgestempelte Abschlussbescheinigung. Dadurch wird leider ausgeschlossen, dass Zeugenaussagen von Nachbarn, Rechnungen oder Quittungen als Nachweis für das Abschlussdatum der rechtswidrigen Bauarbeiten ausreichen. Wären dann Luftbildern als beweiskräftigen Beweismitteln? Leider auch nicht, und zwar nach der jüngsten Rechtsprechung. Die zuständigen Gerichte haben in ihren letzten Entscheidungen festgestellt, dass Luftbildern auch nicht ausreichend sind um den Abschluss von Bauarbeiten festzustellen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Gerichte immer strenger werden, wenn es um die Anerkennung von Beweisen für die Verjährung geht. Diese Auslegung wirkt sich auch auf Bauten in ländlichen Gebieten aus, in den eine Verjährung für Rechtswidrige Bauwerke, die nach 2018 abgeschlossen wurden, überhaupt nicht mehr möglich ist!
Fazit
Meine Empfehlung: En suelo rústico, complicado.Wenn Sie als Eigentümer einer städtischen Immobilie rechtswidrigen Bauarbeiten durchführen (aus welchem Grund wie auch immer), lassen Sie den Abschluss dieser Bauarbeiten notariell protokollieren.
