Introducción
En el día de hoy me gustaría tratar un tema, y a veces difícil de explicar, relacionado con el inicio de plazo de prescripción de aquellas construcciones ilegales (aquellas construidas sin licencia). Es habitual recibir consultas de clientes quienes tienen ciertas dudas de probar si una construcción ha prescrito o no. Como veremos a continuación, no es una tarea para nada sencilla.
Desarrollo
Como ya sabrán algunos, el periodo de prescripción de las obras ilegales se inicia en el momento en que las obras ilegal está “acabada” y a se acredite “fehacientemente”. Cuidado con este concepto pues la ley dice lo siguiente:
El plazo se computará desde el día en que acaben definitivamente los actos. A este efecto, la obra se entenderá acabada totalmente cuando así se acredite fehacientemente, con criterios de objetividad y de rigor, de manera indudable y con certeza y exactitud, por cualquier medio de prueba, cuya carga recaerá en quien alegue.
Estaremos de acuerdo que se trata de dos conceptos, aparentemente, claros, pero no debemos caer en el error de vale cualquier prueba. Por ejemplo, ante un expediente de administrativo en el cual nos requieren la demolición de unas obras, el adjuntar una fotos de la familia y donde aparece un familiar de niño y que ahora a día de hoy es un adulto, NO sirve como prueba.
Lo que la Ley viene a establecer es que debe ser un medio “indudable”, “cierto” y “exacto”. Esto lo ha definido muy bien los tribunales y han establecido que son válidos las i) Actas Notariales y ii) Certificado de Final de obra suscrito por un técnico competente y sellado por el colegio Oficial correspondiente. Descartando que las manifestaciones de vecinos, facturas o recibos abonados sean prueba suficiente para determinar la finalización de las obras. Pero, ¿y qué pasa con las fotos aéreas? Es curioso, pero las últimas sentencias analizadas, el Tribunal pone en duda que estas sean suficientes como para determinar la finalización de las obras.
Como conclusión podemos decir que los Tribunales son cada vez más rigurosos y estrictos en cuanto a la aceptación de pruebas para la prescripción. Esta interpretación afecta, sin duda, a aquellas construcciones en rústico en las que ya no cabe la prescripción de las obras ilegales acabadas a partir del 2018, trasladando el debate a las viviendas urbanas donde sí sigue la figura de la prescripción.
Conclusión
Mi recomendación, si eres vendedor con una propiedad en suelo urbano y realizas una obra ilegal, realiza un acta notarial de las obras ilegales y a esperar 8 años hasta que prescriba. En suelo rústico, complicado.
