En octubre de 2024, la Comunidad Valenciana vivió una catástrofe sin precedentes. Intensas lluvias, sumadas a la ineficacia de las autoridades, provocaron graves inundaciones que afectaron todo tipo de construcciones. Como resultado de estos acontecimientos, diversos gobiernos tomaron conciencia y adoptaron medidas para prevenir futuros desastres. La comunidad balear no fue la excepción, y el pasado 13 de diciembre se aprobó un Decreto Ley que regula las construcciones en zonas con riesgo de inundación.
En este artículo trataremos de explicar cómo afecta este Decreto Ley 6/2024 solo a las construcciones situadas en suelo rústico. Para ello trataremos de: i) determinar qué áreas hay que vigilar; ii) analizaremos los distintos supuestos tomando como base una parcela rústica solamente afectada por zonas inundables; y iii) qué precauciones y obligaciones deberíamos tener en cuenta.
I) ¿Qué áreas tenemos que vigilar?
Mientras la administración competente no haya realizado los estudios hidrológicos necesarios para la determinación de las áreas potencialmente inundables y las zonas de flujo preferente (es decir, entiendo que se refiere a la determinación de los caudales principales), las viviendas no podrán ubicarse en zonas determinadas como “Áreas de Prevención de Riesgo” (APR) por el plan territorial o urbanístico. Actualmente contamos con una base de datos en la que se puede comprobar qué parcelas están afectadas.
II) ¿Qué supuestos podemos encontrar?
II.I.- Parcelas sin construcción y en las que queremos desarrollar una vivienda:
Hasta que no se elaboren los planes hidrológicos, sí seguirá permitiendo la construcción de nuevas viviendas rústicas, siempre y cuando estas construcciones no se ubiquen en suelo inundable (APR-inundación). La buena noticia es que en el caso de que una parcela estuviese afectada parcialmente por inundaciones, no afectará al cómputo de parcela mínima. Solo cuando estén aprobados estos planes, la posibilidad de ubicar nuevas edificaciones será más restrictiva.
II.II.- Parcelas con construcciones ilegales ubicadas en zona inundable y que puedan ser legalizadas de manera extraordinaria:
Como es sabido, en el año 2024 el Gobierno Balear aprobó un Decreto que permitía la legalización extraordinaria de viviendas rústicas ilegales prescritas. Pues bien, este Decreto establece que aquellas viviendas ubicadas en zonas que se determinen como zona inundable o de flujo preferente como resultado de los estudios hidrológicos aprobados o, antes de su aprobación, situados en APR de inundaciones no podrán ser legalizadas a través del procedimiento extraordinario.
II.III.- Parcelas con construcciones ilegales ubicadas en zona inundable y que no puedan ser legalizadas de manera extraordinaria:
Estas propiedades, en principio, no podrán legalizarse nunca. No podrán legalizarse ya que no entran en el supuesto de la legalización extraordinaria ni tampoco podrán legalizarse por no cumplir con los parámetros urbanísticos.
II.IV.- Parcelas con construcciones legales:
Entendemos que, al ser una construcción legal anterior a la aprobación de esta ley, podrán mantenerse y realizarse obras en ellas. Sin embargo, no creemos que puedan autorizarse ampliaciones o la construcción de nuevos anexos en la propiedad.
En cualquier caso, nuestra recomendación es que cada caso, cada parcela, sea estudiado de manera individualizada, ya que cada asunto es diferente. Incluso entre parcelas vecinas se tiene que atender a cada detalle.
III) ¿Qué precauciones y obligaciones deberíamos tener en cuenta a la hora de comprar una propiedad ubicada en zona inundable?
Finalmente, la mencionada ley obliga a los vendedores a informar a los compradores de manera clara y precisa que la vivienda se encuentra en zona inundable. En caso contrario, este podría ser sancionado por la administración.
Para concluir, este Decreto Ley 6/2024, que regula las construcciones en suelo rústico potencialmente inundable, introduce importantes cambios tanto para nuevas edificaciones como para las construcciones ilegales y legales existentes. La normativa busca garantizar la seguridad de las futuras construcciones y preservar el entorno frente a catástrofes naturales, como las inundaciones. Sin embargo, es crucial que cada caso se analice individualmente, considerando las particularidades de cada parcela. De esta manera, se puede asegurar el cumplimiento de la ley y minimizar riesgos a los futuros compradores, quienes deberán estar adecuadamente informados sobre las condiciones de la propiedad antes de realizar cualquier transacción.
