Recientemente, publicamos un primer artículo sobre cómo afectaría la reciente regulación de las zonas inundables en suelo rústico en Baleares. Dado que solo hablamos de su impacto en suelo rústico al ser la calificación más afectada, ahora trataremos el impacto de esta norma sobre el suelo urbano y urbanizable.
Para empezar, la norma habla de las zonas inundables y las zonas de flujo preferente. Aunque la primera definición (zonas inundables) tiene fácil comprensión, la zona de flujo preferente es aquella zona constituida por la unión de la zona o zonas donde se concentra preferentemente el flujo durante las avenidas, o vía de intenso desagüe, y de la zona donde, para la avenida de 100 años de periodo de retorno, se puedan producir graves daños sobre las personas y los bienes. Ambas zonas se delimitarán mediante estudios hidrológicos o hidráulicos.
Pero ¿cómo afectarán estos planes al suelo urbano?
I.- Para las nuevas edificaciones: De acuerdo con el Artículo 68 ter de la Llei 12/2017, las nuevas edificaciones y usos asociados en suelo urbano generalmente deben evitar las zonas de flujo preferente o las zonas inundables delimitadas por estudios hidrológicos o hidráulicos aprobados por la Administración.
Excepcionalmente, si una edificación nueva debe situarse en suelo urbano afectado por riesgo de inundación, se aplicará un régimen excepcional previsto en el Reglamento del dominio Publico Hidráulico. Adicionalmente, se prevé una compensación por esa limitación, consistente en la modificación de los parámetros urbanísticos salvo siempre y cuando las construcciones no estén catalogadas como Bienes de Interés Cultural (BIC)
II.- Reconversión de Locales: El Decreto Ley prohíbe la reconversión de locales existentes en viviendas si estos se encuentran dentro de zonas de flujo preferente o zonas inundables6.
III.- Otras construcciones en suelo Urbanizable: Los nuevos sectores urbanizables no residenciales, turísticos o mixtos pueden ubicarse en zonas inundables que no sean de flujo preferente, siempre que se destinen a infraestructuras hidráulicas u otros equipamientos promovidos por administraciones públicas que no se consideren sensibles o esenciales.
Los servicios de equipamientos e Infraestructuras: Se admitirá su ubicación en zonas inundables que no sean de flujo preferente, siempre que no se consideren sensibles o esenciales según el artículo 14 bis del Reglamento del Dominio Público Hidráulico.
Finalmente, entendemos que será de aplicación la obligación de informar en caso de venta de propiedades situadas en estas zonas. Los propietarios y, sobre todo las inmobiliarias y sus agentes, deberán informar de manera clara y fehaciente a los compradores sobre esta circunstancia en las operaciones de transmisión inmobiliaria. A modo de conclusión, esta norma resalta que la administración ha adoptado una postura estricta respecto a las zonas inundables y de flujo preferente, tanto en suelos urbanos como urbanizables. Al igual que ocurre con el suelo rústico, aunque existen excepciones, limitaciones y compensaciones, se recomienda prestar mucha atención a la compra de inmuebles en áreas afectadas por riesgos de inundación. La normativa establece restricciones en nuevas edificaciones, prohibiciones en la reconversión de locales y especificaciones para construcciones no reside
