Introducción
Siempre me gusta empezar mis artículos comentando un caso práctico que haya tratado en mi despacho para explicar los temas legales. Sin embargo, hoy me temo que no podré hacerlo pues vengo a explicaros el nuevo Decreto Ley publicado el 9 de marzo de 2020, sobre las medidas de protección del territorio de las islas baleares.
Exactamente, como se puede deducir, tal día como hoy el Gobierno Balear ha publicado esta nueva norma la cual incide directamente sobre aquellos terrenos rústicos y sobre el suelo urbanizable. En la medida de ser lo más claros posibles, podríamos resumir esta norma con las siguientes palabras:
Normativa
1.- Protección y conservación del suelo rústico: Se pretende eliminar la presión a la que estaba sometida el suelo rústico producido por los excesos de la construcción. Por ello, se intenta contener el crecimiento de las urbanizaciones, reforzando la protección sobre el suelo rústico tan limitado y con la finalidad de asegurar la rehabilitación y su recuperación.
2.- Recalificación: Esta ley actúa directamente sobre el suelo urbanizable con la intención de recalificarlo como suelo rústico. En su artículo 3 incide sobre terrenos que hace años estaban calificados como urbanizables y que no se han iniciado ningún tipo de desarrollo urbanístico. Su recalificación implica que pasarán de suelo urbanizable a suelo rústico común. Sin embargo, hay que estar atentos a la forma en que lo realiza y cómo se desarrolla.
3.- Áreas calificadas como APR: Se amplían las prohibiciones de edificar viviendas unifamiliares en las zonas calificadas como APR (Áreas de Prevención de Riesgos). Es decir, si la totalidad o parte de una parcela está calificada como APR la vivienda no podrá ubicarse en esta zona salvo que se trate de construcciones dedicadas a explotaciones agropecuniarias. Por otra parte, a los efectos de computar la parcela mínima la calificación de APR no afectará.
4.- Modificación de los parámetros urbanísticos: Siempre y cuando el uso esté permitido, la norma impide la construcción de viviendas en suelo rústico. Sin embargo, lo que sí hace esta norma es reducir los parámetros urbanísticos. El artículo 5 de la norma limita la ocupación a un 2% y con un volumen máximo de 900m3. Por otro lado, la norma abre la puerta a que esto parámetros puedan reducirse por el planeamiento territorial. Finalmente, las piscinas podrán tener una superficie máxima de 35m2.
5.- Integración paisajística: Para la construcción de nuevas edificaciones y de reformas integrales de las edificaciones existentes (salvo las que se dediquen a explotaciones agropecuniarias) deberán incluir un proyecto técnico que recoja las medidas para la integración de la edificación en suelo rústico.
Dicho esto, estas son las 5 claves para entender de una manera genérica esta nueva norma y que afectará, sobre todo, a las viviendas en suelo rústico de nueva construcción a partir del día de hoy, 9 de mayo de 2020. Sin embargo, para tranquilidad de aquellas personas que a día de hoy estén a punto de recibir su licencia de obra esta normativa no les afectará y a aquellos que habiendo presentado el proyecto en el correspondiente Ayuntamiento y cuenten con toda la documentación.
Conclusión
A modo de conclusión puedo entender la necesidad de proteger el suelo rústico y de evitar las masificación de las urbanizaciones. Sin embargo, creo que la normativa apunta hacia un sobre proteccionismo del suelo rústico y me atrevería a decir que en un futuro no muy lejano, se llegue a prohibir la construcción de viviendas unifamiliares o, si no se llegase a prohibir expresamente, se establecerían unos requisitos que difícilmente se podrían cumplir.
Xavier Jaume
