{"id":1541,"date":"2025-02-25T22:13:02","date_gmt":"2025-02-25T22:13:02","guid":{"rendered":"https:\/\/sbert-jaume.com\/?p=1541"},"modified":"2025-02-25T22:13:08","modified_gmt":"2025-02-25T22:13:08","slug":"la-construccion-de-viviendas-en-suelo-rustico-inundable","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sbert-jaume.com\/es\/la-construccion-de-viviendas-en-suelo-rustico-inundable\/","title":{"rendered":"LA CONSTRUCCI\u00d3N DE VIVIENDAS EN SUELO R\u00daSTICO INUNDABLE"},"content":{"rendered":"
<\/div>\n

En octubre de 2024, la Comunidad Valenciana vivi\u00f3 una cat\u00e1strofe sin precedentes. Intensas lluvias, sumadas a la ineficacia de las autoridades, provocaron graves inundaciones que afectaron todo tipo de construcciones. Como resultado de estos acontecimientos, diversos gobiernos tomaron conciencia y adoptaron medidas para prevenir futuros desastres. La comunidad balear no fue la excepci\u00f3n, y el pasado 13 de diciembre se aprob\u00f3 un Decreto Ley que regula las construcciones en zonas con riesgo de inundaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

En este art\u00edculo trataremos de explicar c\u00f3mo afecta este Decreto Ley 6\/2024 solo a las construcciones situadas en suelo r\u00fastico. Para ello trataremos de: i) determinar qu\u00e9 \u00e1reas hay que vigilar; ii) analizaremos los distintos supuestos tomando como base una parcela r\u00fastica solamente afectada por zonas inundables; y iii) qu\u00e9 precauciones y obligaciones deber\u00edamos tener en cuenta.<\/p>\n\n\n\n

I) \u00bfQu\u00e9 \u00e1reas tenemos que vigilar?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Mientras la administraci\u00f3n competente no haya realizado los estudios hidrol\u00f3gicos necesarios para la determinaci\u00f3n de las \u00e1reas potencialmente inundables y las zonas de flujo preferente (es decir, entiendo que se refiere a la determinaci\u00f3n de los caudales principales), las viviendas no podr\u00e1n ubicarse en zonas determinadas como \u201c\u00c1reas de Prevenci\u00f3n de Riesgo\u201d (APR) por el plan territorial o urban\u00edstico. Actualmente contamos con una base de datos en la que se puede comprobar qu\u00e9 parcelas est\u00e1n afectadas.<\/p>\n\n\n\n

II) \u00bfQu\u00e9 supuestos podemos encontrar?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

II.I.- Parcelas sin construcci\u00f3n y en las que queremos desarrollar una vivienda:<\/em><\/p>\n\n\n\n

Hasta que no se elaboren los planes hidrol\u00f3gicos, s\u00ed seguir\u00e1 permitiendo la construcci\u00f3n de nuevas viviendas r\u00fasticas, siempre y cuando estas construcciones no se ubiquen en suelo inundable (APR-inundaci\u00f3n). La buena noticia es que en el caso de que una parcela estuviese afectada parcialmente por inundaciones, no afectar\u00e1 al c\u00f3mputo de parcela m\u00ednima. Solo cuando est\u00e9n aprobados estos planes, la posibilidad de ubicar nuevas edificaciones ser\u00e1 m\u00e1s restrictiva.<\/p>\n\n\n\n

II.II.- Parcelas con construcciones ilegales ubicadas en zona inundable y que puedan ser legalizadas de manera extraordinaria:<\/em><\/p>\n\n\n\n

Como es sabido, en el a\u00f1o 2024 el Gobierno Balear aprob\u00f3 un Decreto que permit\u00eda la legalizaci\u00f3n extraordinaria de viviendas r\u00fasticas ilegales prescritas. Pues bien, este Decreto establece que aquellas viviendas ubicadas en zonas que se determinen como zona inundable o de flujo preferente como resultado de los estudios hidrol\u00f3gicos aprobados o, antes de su aprobaci\u00f3n, situados en APR de inundaciones no podr\u00e1n ser legalizadas a trav\u00e9s del procedimiento extraordinario.<\/p>\n\n\n\n

II.III.- Parcelas con construcciones ilegales ubicadas en zona inundable y que no puedan ser legalizadas de manera extraordinaria:<\/em><\/p>\n\n\n\n

Estas propiedades, en principio, no podr\u00e1n legalizarse nunca. No podr\u00e1n legalizarse ya que no entran en el supuesto de la legalizaci\u00f3n extraordinaria ni tampoco podr\u00e1n legalizarse por no cumplir con los par\u00e1metros urban\u00edsticos.<\/p>\n\n\n\n

II.IV.- Parcelas con construcciones legales:<\/em><\/p>\n\n\n\n

Entendemos que, al ser una construcci\u00f3n legal anterior a la aprobaci\u00f3n de esta ley, podr\u00e1n mantenerse y realizarse obras en ellas. Sin embargo, no creemos que puedan autorizarse ampliaciones o la construcci\u00f3n de nuevos anexos en la propiedad.<\/p>\n\n\n\n

En cualquier caso, nuestra recomendaci\u00f3n es que cada caso, cada parcela, sea estudiado de manera individualizada, ya que cada asunto es diferente. Incluso entre parcelas vecinas se tiene que atender a cada detalle.<\/p>\n\n\n\n

III) \u00bfQu\u00e9 precauciones y obligaciones deber\u00edamos tener en cuenta a la hora de comprar una propiedad ubicada en zona inundable?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Finalmente, la mencionada ley obliga a los vendedores a informar a los compradores de manera clara y precisa que la vivienda se encuentra en zona inundable. En caso contrario, este podr\u00eda ser sancionado por la administraci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Para concluir, este Decreto Ley 6\/2024, que regula las construcciones en suelo r\u00fastico potencialmente inundable, introduce importantes cambios tanto para nuevas edificaciones como para las construcciones ilegales y legales existentes. La normativa busca garantizar la seguridad de las futuras construcciones y preservar el entorno frente a cat\u00e1strofes naturales, como las inundaciones. Sin embargo, es crucial que cada caso se analice individualmente, considerando las particularidades de cada parcela. De esta manera, se puede asegurar el cumplimiento de la ley y minimizar riesgos a los futuros compradores, quienes deber\u00e1n estar adecuadamente informados sobre las condiciones de la propiedad antes de realizar cualquier transacci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Un breve repaso sobre la nueva norma sobre construcciones situadas en suelo r\u00fastico inundable.<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":1542,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"episode_type":"audio","audio_file":"","cover_image":"","cover_image_id":"","duration":"","filesize":"","date_recorded":"","explicit":"","block":"","filesize_raw":"","footnotes":""},"categories":[8],"tags":[],"series":[],"class_list":["post-1541","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-non-classifiee"],"episode_featured_image":"https:\/\/sbert-jaume.com\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/shcrz1erlus.jpg","episode_player_image":"https:\/\/sbert-jaume.com\/wp-content\/plugins\/seriously-simple-podcasting\/assets\/images\/no-album-art.png","download_link":"","player_link":"","audio_player":false,"episode_data":{"playerMode":"light","subscribeUrls":{"apple_podcasts":{"key":"apple_podcasts","url":"","label":"Apple Podcasts","class":"apple_podcasts","icon":"apple-podcasts.png"},"stitcher":{"key":"stitcher","url":"","label":"Stitcher","class":"stitcher","icon":"stitcher.png"},"google_podcasts":{"key":"google_podcasts","url":"","label":"Google Podcasts","class":"google_podcasts","icon":"google-podcasts.png"},"spotify":{"key":"spotify","url":"","label":"Spotify","class":"spotify","icon":"spotify.png"}},"rssFeedUrl":"https:\/\/sbert-jaume.com\/es\/feed\/podcast\/sbert-jaume-marine-and-real-estate-law","embedCode":"

LA CONSTRUCCI\u00d3N DE VIVIENDAS EN SUELO R\u00daSTICO INUNDABLE<\/a><\/blockquote>