Introduction
Aujourd’hui, j’aimerais aborder un sujet parfois difficile à expliquer, qui concerne le début du délai de prescription pour les constructions illégales (celles qui sont construites sans permis). Il est fréquent de recevoir des demandes de renseignements de la part de clients qui ont des doutes quant à la possibilité de prouver qu’une construction est prescrite ou non. Comme nous le verrons ci-dessous, la tâche est loin d’être aisée.
Développement
Comme certains d’entre vous le savent peut-être, le délai de prescription pour les œuvres illégales commence à partir du moment où les œuvres illégales sont « achevées » et prouvées de manière « fiable ». Il faut faire attention à ce concept, car la loi stipule ce qui suit :
Le délai commence à courir le jour où les actes sont définitivement accomplis. À cette fin, l’achèvement des travaux est réputé complet lorsqu’il est démontré de manière fiable, objective et rigoureuse, de manière indiscutable et avec certitude et exactitude, par tout moyen de preuve, la charge de la preuve appartenant à la partie qui l’allègue.
Nous sommes d’accord pour dire qu’il s’agit de deux concepts apparemment clairs, mais nous ne devrions pas tomber dans l’erreur de nous porter garants de n’importe quel critère. ar exemple, dans le cas d’un dossier administratif dans lequel nous sommes tenus de démolir une construction, le fait de joindre une photo de famille où un membre de la famille apparaît en tant qu’enfant et qui est maintenant un adulte, ne constitue PAS une preuve.
La loi établit qu’il doit s’agir d’un moyen « indubitable », « certain » et « précis ». Cette notion a été très bien définie par les tribunaux, qui ont établi que les éléments suivants sont valables i) les actes notariés et ii) Certificat d’achèvement signé par un technicien compétent et portant le cachet de l’association officielle correspondante. n excluant que les déclarations des voisins, les factures ou les reçus payés ne soient pas des preuves suffisantes pour établir l’achèvement des travaux. Mais qu’en est-il des photos aériennes ? Il est curieux de constater que dans les derniers jugements analysés, la Cour doute que ces éléments soient suffisants pour déterminer l’achèvement des travaux.
En conclusion, nous pouvons dire que les tribunaux deviennent de plus en plus rigoureux et stricts dans l’acceptation des preuves pour la prescription. Cette interprétation affecte sans aucun doute les constructions dans les zones rurales où la prescription ne s’applique plus aux travaux illégaux achevés après 2018, déplaçant le débat vers le logement urbain où le chiffre de la prescription s’applique.
Conclusion
Je vous recommande, si vous êtes vendeur d’une propriété située sur un terrain urbain et que vous effectuez des travaux illégaux, de rédiger un acte notarié de ces travaux illégaux et d’attendre 8 ans jusqu’à l’expiration du délai de prescription. Sur les terres rurales, c’est compliqué.
