En octobre 2024, la Communauté valencienne connaît une catastrophe sans précédent. Des pluies intenses, associées à l’inefficacité des autorités, ont provoqué de graves inondations qui ont touché tous les types de constructions. À la suite de ces événements, plusieurs gouvernements ont pris conscience de la situation et ont adopté des mesures pour prévenir les catastrophes futures. La communauté des Baléares n’a pas fait exception et, le 13 décembre, un décret-loi a été approuvé pour réglementer les constructions dans les zones à risque d’inondation.
Dans cet article, nous allons essayer d’expliquer comment ce décret-loi 6/2024 affecte uniquement les constructions situées sur des terrains rustiques. Pour ce faire, nous allons parler de: i) déterminer les domaines à surveiller ; ii) l’analyse des différents scénarios sur la base d’une parcelle rustique uniquement concernée par les zones inondables ; et iii) les précautions et obligations à prendre en compte.
I) Quels sont les domaines à surveiller ?
Si l’administration compétente n’a pas réalisé les études hydrologiques nécessaires pour déterminer les zones potentiellement inondables et les zones d’écoulement préférentiel (c’est-à-dire que je comprends qu’il s’agit de la détermination des écoulements principaux), les habitations ne peuvent pas être situées dans les zones désignées comme « zones de prévention des risques » (ZPR) par le plan territorial ou le plan d’urbanisme. II.I.- Les terrains non construits sur lesquels on veut aménager une habitation :
II) Quels sont les scénarios possibles ?
II.I.- Terrains non construits où l’on veut développer une habitation :
Jusqu’à l’élaboration des plans hydrologiques, la construction de nouvelles habitations rustiques continuera d’être autorisée, à condition que ces constructions ne soient pas situées sur des terrains inondables (APR-inondation). La bonne nouvelle est que si une parcelle est partiellement touchée par des inondations, cela n’affectera pas le calcul de la taille minimale de la parcelle. Ce n’est que lorsque ces plans seront approuvés que la possibilité d’implanter de nouveaux bâtiments sera plus restrictive.
II.II.- Parcelles avec des constructions illégales situées dans une zone inondable qui peuvent être légalisées de manière extraordinaire :
Comme on le sait, en 2024, le gouvernement des Baléares a approuvé un décret permettant la légalisation extraordinaire des habitations rustiques illégales prescrites. Ce décret établit que les habitations situées dans des zones déterminées comme étant des zones inondables ou des zones d’écoulement préférentiel à la suite d’études hydrologiques approuvées ou, avant leur approbation, situées dans des zones inondables, ne peuvent pas être légalisées par le biais de la procédure extraordinaire.
II.III.- Parcelles avec des constructions illégales situées dans une zone inondable qui ne peuvent pas être légalisées de manière extraordinaire :
En principe, ces biens ne peuvent jamais être légalisés. Ils ne peuvent pas être légalisés parce qu’ils ne relèvent pas de l’hypothèse d’une légalisation extraordinaire, ni parce qu’ils ne respectent pas les paramètres d’urbanisme.
II.IV – Parcelles avec constructions légales :
Nous comprenons que, s’agissant d’une construction légale antérieure à l’approbation de cette loi, ils peuvent être entretenus et des travaux peuvent y être effectués. Cependant, nous ne pensons pas que des extensions ou la construction de nouvelles annexes sur la propriété puissent être autorisées.
En tout état de cause, notre recommandation est que chaque cas, chaque parcelle, soit étudiée individuellement, car chaque matière est différente. Même entre parcelles voisines, il faut veiller à chaque détail.
III) What precautions and obligations should we take into account when buying a property located in a flood zone?
Enfin, la loi précitée oblige les vendeurs à informer les acheteurs de manière claire et précise que le logement est situé dans une zone inondable. Dans le cas contraire, ils peuvent être sanctionnés par l’administration.
En conclusion, le décret-loi 6/2024, qui réglemente les constructions sur les terrains rustiques potentiellement inondables, introduit des changements importants tant pour les nouvelles constructions que pour les constructions illégales et légales existantes. La réglementation vise à garantir la sécurité des constructions futures et à préserver l’environnement contre les catastrophes naturelles, telles que les inondations. Toutefois, il est essentiel que chaque cas soit analysé individuellement, en tenant compte des particularités de chaque parcelle. Cela permet d’assurer le respect de la loi et de minimiser les risques pour les futurs acquéreurs, qui doivent être correctement informés de l’état du bien avant de procéder à une quelconque transaction.
