Introduction
J’aime toujours commencer mes articles en commentant une étude de cas que j’ai traitée dans mon cabinet afin d’expliquer les questions juridiques. Mais aujourd’hui, je crains de ne pas pouvoir le faire car je suis ici pour vous expliquer le nouveau décret-loi publié le 9 mars 2020, sur les mesures de protection du territoire des îles Baléares.
En effet, comme on peut le déduire, le gouvernement des Baléares a publié aujourd’hui ce nouveau règlement qui concerne directement les terrains rustiques et les terrains à bâtir. Pour être le plus clair possible, nous pourrions résumer cette règle de la manière suivante :
Réglementation
1.- Protection et conservation des terres rustiques : L’objectif est d’éliminer la pression à laquelle les terres rustiques ont été soumises en raison des excès de la construction. L’objectif est donc de contenir la croissance des urbanisations, en renforçant la protection des terres rustiques très limitées et en veillant à leur réhabilitation et à leur rétablissement.
2 – Rezonage : Cette loi agit directement sur les terres à développer dans l’intention de les reclasser en terres rurales. L’article 3 concerne les terrains qui ont été classés comme urbanisables il y a plusieurs années et qui n’ont fait l’objet d’aucun développement urbain. Leur reclassement signifie qu’ils seront convertis de terrains constructibles en terrains rustiques communs. Cependant, il est important d’être attentif à la manière dont il est réalisé et à son évolution.
3.- Zones classées RPA : Les interdictions de construire des maisons individuelles dans les zones classées RPA (zones de prévention des risques) sont étendues. En d’autres termes, si tout ou partie d’un terrain est classé en RPA, la construction ne peut être implantée dans cette zone, sauf s’il s’agit d’une construction dédiée aux exploitations agricoles et d’élevage. En revanche, pour le calcul de la parcelle minimale, la qualification APR n’a pas d’incidence.
4.- Modification des paramètres d’urbanisme : tant que l’utilisation est autorisée, le règlement empêche la construction d’habitations sur des terres rurales. Ce règlement a toutefois pour effet de réduire les paramètres de planification urbaine. L’article 5 du règlement limite l’occupation à 2 % et à un volume maximum de 900 m3 D’autre part, le règlement ouvre la porte à la réduction de ces paramètres par la planification territoriale. Enfin, les piscines peuvent avoir une surface maximale de 35 m2.
5.- Intégration paysagère : Pour la construction de nouveaux bâtiments et les rénovations complètes de bâtiments existants (à l’exception de ceux dédiés aux exploitations agricoles et d’élevage), il faut inclure un projet technique comprenant les mesures d’intégration du bâtiment dans le territoire rural.
Voici donc les 5 clés pour comprendre de manière générique cette nouvelle réglementation, qui concernera surtout les nouvelles constructions sur des terrains ruraux à partir d’aujourd’hui, le 9 mai 2020. Toutefois, pour la tranquillité d’esprit des personnes qui sont sur le point de recevoir leur permis de construire aujourd’hui, cette réglementation ne les affectera pas, ni celles qui ont présenté leur projet à la mairie correspondante et qui disposent de toute la documentation nécessaire.
Conclusion
Pour conclure, je peux comprendre la nécessité de protéger les terres rurales et d’éviter le surpeuplement des agglomérations. Cependant, je pense que les règlements vont dans le sens d’une surprotection des terres rurales et j’ose dire que dans un avenir assez proche, la construction de maisons individuelles sera interdite ou, si elle n’est pas expressément interdite, des exigences seront fixées qui seront difficiles à respecter.
Xavier Jaume
